Immobilien bei Scheidung – Haus und Grund

Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung? Wem gehört die Immobilie bei der Scheidung?

Immobilien bei Trennung und Scheidung – Was passiert mit dem gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Wohnung?

Gehört eine Immobilie beiden Ehegatten gemeinsam, stellt sich im Falle einer Trennung oder Scheidung unweigerlich die Frage, wie künftig mit dem gemeinsamen Eigentum verfahren werden soll. Die Auseinandersetzung über Haus oder Wohnung ist regelmäßig von erheblicher wirtschaftlicher und emotionaler Bedeutung. Umso wichtiger ist eine sachgerechte und rechtssichere Lösung, die idealerweise einvernehmlich gefunden wird.

1. Wer ist Eigentümer der Immobilie?

   Bevor Regelungen zum weiteren Umgang mit der Immobilie getroffen werden, ist zunächst zu klären, wem die Immobilie rechtlich überhaupt gehört. In der Praxis gehen Ehegatten häufig irrtümlich davon aus, dass ihnen das Haus oder die Wohnung gemeinsam zu gleichen Teilen gehört. Dies ist jedoch nicht zwangsläufig der Fall.Die Eigentumsverhältnisse ergeben sich allein aus dem Grundbuch – nicht etwa daraus, wer wie viel zum Kaufpreis oder zur Finanzierung beigetragen hat. Es ist daher unerlässlich, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, um Klarheit zu schaffen.Weder die Trennung noch die spätere Scheidung führen automatisch zu einer Veränderung der Eigentumsverhältnisse. Solange keine einvernehmliche oder gerichtliche Regelung getroffen wird, bleibt die im Grundbuch dokumentierte Eigentumslage bestehen.

2. Einvernehmliche Lösungen bevorzugt

   Grundsätzlich ist es ratsam, möglichst frühzeitig eine einvernehmliche Regelung über den Verbleib oder die Verwertung der Immobilie zu treffen. Denn ohne entsprechende Vereinbarung kann keine der Parteien allein über das Objekt verfügen oder Veränderungen am Eigentumsverhältnis herbeiführen. Folgende Optionen kommen in Betracht:

   1. Übertragung des Miteigentumsanteils
      

      Ein häufiger Lösungsweg besteht darin, dass ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil auf den anderen überträgt. Der übernehmende Ehegatte wird dadurch Alleineigentümer der Immobilie. In diesem Fall ist regelmäßig eine angemessene finanzielle Abfindung an den ausscheidenden Ehegatten zu leisten. Grundlage hierfür ist eine sachgerechte Wertermittlung der Immobilie unter Berücksichtigung bestehender Verbindlichkeiten.Die Wertermittlung sollte idealerweise durch einen qualifizierten Immobilienmakler oder Sachverständigen erfolgen, insbesondere in Regionen mit stark schwankenden Immobilienpreisen.Erfolgt die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung während der Trennung oder nach der Scheidung, so fällt gemäß § 3 Nr. 5 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an. Eine solche Übertragung kann – zusammen mit weiteren familienrechtlichen Themen wie Unterhalt oder Zugewinnausgleich – im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden. Die Scheidungsfolgenvereinbarung ist rechtlich dem Ehevertrag gleichgestellt und wird nur im Gegensatz zum Ehevertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich nach der bereits erfolgten Trennung erstellt.

   2. Verkauf an Dritte

      Kommt eine Übernahme durch einen Ehegatten nicht in Betracht – sei es aus finanziellen oder persönlichen Gründen – kann auch der Verkauf der Immobilie an einen Dritten eine sachgerechte Lösung darstellen. Der Verkaufserlös wird nach Tilgung eventueller Darlehen entsprechend den Eigentumsanteilen zwischen den Ehegatten aufgeteilt.

   3. Gemeinsame Vermietung

      Alternativ können sich die Ehegatten darauf verständigen, die Immobilie weiterhin gemeinsam zu vermieten. Die daraus erzielten Mieteinnahmen stehen den Miteigentümern anteilig zu und können etwa zur Tilgung bestehender Darlehensverbindlichkeiten verwendet werden. Diese Lösung setzt jedoch ein Mindestmaß an Kooperationsbereitschaft und Vertrauen voraus.

   4. Hinweis: Eigentumsverhältnisse werden beim Zugewinnausgleich nicht geregelt

      Ein weit verbreiteter Irrtum besteht darin, dass im Rahmen des Zugewinnausgleichs das Eigentum an einer gemeinsamen oder im Alleineigentum stehenden Immobilie automatisch aufgeteilt oder verändert werde. Dies ist nicht der Fall. Beim Zugewinnausgleich wird ausschließlich das während der Ehe hinzugewonnene Vermögen ausgeglichen und eventuell ein Zahlungsanspruch festgestellt – über Eigentumsverhältnisse wird nicht entschieden.
      Das bedeutet: Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie bleiben durch den Zugewinnausgleich unberührt. Gehört die Immobilie einem Ehegatten allein, bleibt das auch nach durchgeführtem Verfahren zum Zugewinnausgleich so. Gehört sie beiden Ehegatten gemeinsam, wird auch daran ein Verfahren zum Zugewinnausgleich nichts ändern.

3. Wer darf in der Immobilie wohnen bleiben?

   Solange keine anderweitige Regelung getroffen wurde, haben beide Ehegatten als Miteigentümer grundsätzlich das gleiche Recht, in der Immobilie zu wohnen. Es besteht daher keine automatische Verpflichtung, nach der Trennung auszuziehen. Dennoch ist es meist ratsam, sich frühzeitig auf eine Wohnlösung zu einigen.

   1. Alleinnutzung durch einen Ehegatten

      Verbleibt ein Ehegatte allein in der Immobilie, so hat dieser grundsätzlich die laufenden Nebenkosten allein zu tragen. Zudem steht dem ausgezogenen Ehegatten regelmäßig ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Dieser Anspruch ergibt sich daraus, dass dem ausgezogenen Ehepartner weiterhin ein hälftiges Miteigentum zusteht, welches er nicht mehr nutzen kann. Die Höhe der Nutzungsentschädigung orientiert sich in der Regel an der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte. Die genaue Höhe differenziert sich je nach Verfahrensstand der Scheidung. Während der Trennungszeit liegt die Höhe der Nutzungsentschädigung regelmäßig unterhalb der ortsüblichen Miete. Nach der rechtskräftigen Scheidung ist grundsätzlich die volle ortsübliche Miete als Maßstab anzusetzen.

   2. Besitzrecht nach Auszug

      Mit dem freiwilligen Auszug aus der Immobilie gibt der betreffende Ehegatte zumindest vorläufig sein Besitzrecht an der Immobilie auf. Das bedeutet: Er darf das Haus oder die Wohnung fortan nur noch mit Zustimmung des in der Immobilie verbliebenen Ehegatten betreten.
      Wird dieses Besitzrecht länger als sechs Monate nicht ausgeübt, gilt es in der Regel als verwirkt, sodass ein Rückkehrrecht in die Immobilie nicht mehr ohne Weiteres geltend gemacht werden kann.

   3. Kindeswohl als Entscheidungskriterium

      Leben gemeinsame Kinder in der Familie, bleibt häufig derjenige Elternteil mit den Kindern in der Immobilie wohnen. Dies geschieht im Interesse des Kindeswohls, um etwa durch einen Schul- oder Wohnortswechsel zusätzliche Belastungen zu vermeiden. Diese Konstellation kann auch Grundlage für ein gerichtliches Wohnungszuweisungsverfahren sein.

   4. Wohnungszuweisung durch das Familiengericht

      Kommt eine Einigung über die Wohnnutzung nicht zustande, besteht die Möglichkeit, eine Wohnungszuweisung gemäß § 1361b BGB gerichtlich zu beantragen. Das Gericht kann einem Ehegatten die alleinige Nutzung der Immobilie – auch gegen den Willen des anderen – zuweisen. Dies geschieht jedoch nur in Ausnahmefällen, insbesondere bei Vorliegen besonderer Härte (z. B. Gewalt, Drohungen, Suchtprobleme). In anderen Fällen strebt das Gericht in der Regel zunächst eine gütliche Einigung oder Mediation an.

4. Gemeinsame Kredite – Wer zahlt weiter?

   In der Praxis ist die gemeinsame Immobilie oft mit einem Darlehen belastet, für das beide Ehegatten während der Ehe gemeinsam haften. Auch nach einer Trennung bleiben beide Partner als sogenannte Gesamtschuldner gegenüber der Bank voll verantwortlich – unabhängig davon, wer künftig in der Immobilie lebt oder sie nutzt.

   1. Haftungsfreistellung und Kreditübernahme

      Soll nur ein Ehegatte die Immobilie übernehmen, ist es sinnvoll, diesen auch allein als Kreditnehmer einzusetzen und den anderen Ehegatten aus der Kreditverpflichtung zu entlassen. Dies erfordert jedoch die Zustimmung der Bank, die in der Regel nur bei ausreichender Bonität des verbleibenden Kreditnehmers erteilt wird.

   2. Fortführung des Kredits durch beide Ehegatten

      Alternativ kann der Kredit auch weiterhin auf beide Ehegatten laufen. Der Ehegatte, der in der Immobilie verbleibt, übernimmt dann häufig die laufende Tilgung. In solchen Fällen kann er gegen den anderen Ehegatten einen Anspruch auf Erstattung der hälftigen Kreditrate geltend machen. Dieser Anspruch kann mit der ggf. geschuldeten Nutzungsentschädigung des in der Immobilie verbleibenden Ehegatten verrechnet werden. Dies stellt die eleganteste Lösung dar, bei der der in der Immobilie verbleibende Ehegatte die Raten des Darlehens allein zahlt und zwischen den Ehegatten ansonsten keine wechselseitigen Zahlungen aufgrund der Immobilie getätigt werden.

   3. Kreditrückzahlung beim Verkauf

      Wird die Immobilie veräußert, sollte darauf geachtet werden, dass der Verkaufserlös ausreicht, um das bestehende Darlehen vollständig abzulösen. In vielen Fällen verlangen Banken für die vorzeitige Rückzahlung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese zusätzlichen Kosten sollten im Vorfeld einkalkuliert und mit der finanzierenden Bank besprochen werden.

5.  Letzter Ausweg: Teilungsversteigerung

   Kann zwischen den Ehegatten keine Einigung über die Immobilie erzielt werden – weder in Bezug auf Nutzung noch auf Verwertung – bleibt als ultima ratio die Beantragung einer Teilungsversteigerung. Diese kann von einem Ehegatten allein beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. In einem öffentlichen Versteigerungsverfahren wird die Immobilie verkauft, der Erlös anschließend – abzüglich der Kosten – unter den Miteigentümern aufgeteilt.
   Eine Teilungsversteigerung ist jedoch oft mit finanziellen Nachteilen verbunden, da die Immobilie häufig unter dem Marktwert verkauft wird. Zudem kann das Verfahren die familiären Spannungen weiter verschärfen. Daher sollte dieser Schritt nur in Erwägung

6. Weitere rechtliche Hinweise aus der Praxis

   Neben den grundsätzlichen Fragen zu Eigentum, Nutzung und Verwertung der gemeinsamen Immobilie treten in der anwaltlichen Praxis regelmäßig weitere rechtliche Aspekte auf, die bei der Trennung oder Scheidung berücksichtigt werden sollten:

   1. Absicherung bei Eigentumsübertragung

      Soll ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen, ist auf eine rechtlich saubere Gestaltung der Übertragung zu achten. Die Übertragung muss notariell beurkundet werden. Ebenso sollten Regelungen über die Abfindungszahlung, die Freistellung von Kreditverbindlichkeiten sowie ggf. über eine Vorfälligkeitsentschädigung klar und verbindlich dokumentiert werden – idealerweise im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung.

   2. Nutzungsregelungen während der Trennung

      Auch ohne gerichtliche Wohnungszuweisung ist es möglich, die Nutzung der Immobilie einvernehmlich zu regeln. Schriftliche Nutzungsvereinbarungen zwischen den Ehegatten können klären, wer in der Immobilie wohnt, wie mit Besuchs- oder Zutrittsrechten umgegangen wird und ob eine Nutzungsentschädigung geschuldet ist. Solche Regelungen schaffen Rechtssicherheit und beugen späteren Auseinandersetzungen vor.

   3. Verjährung von Ansprüchen

      Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, auf Zahlung aus Zugewinnausgleich oder auf Ersatz für allein getragene Kreditraten unterliegen der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Bei längerer Trennungsdauer sollten etwaige Ansprüche daher rechtzeitig geltend gemacht oder durch Verhandlungen gehemmt werden.

   4. Keine Auswirkungen auf den Versorgungsausgleich

      Die Immobilie bleibt beim Versorgungsausgleich außer Betracht. Dieser betrifft ausschließlich während der Ehezeit erworbene Rentenanwartschaften. Allerdings kann im Rahmen einer einvernehmlichen Gesamtlösung (z. B. durch eine Scheidungsfolgenvereinbarung) vereinbart werden, dass auf einen Ausgleich verzichtet wird, wenn beispielsweise ein Ehegatte im Gegenzug die Immobilie übernimmt oder auf andere Ansprüche verzichtet.

   5. Keine stillschweigende Änderung von Eigentum

      Ein häufiger Fehler in der Praxis besteht darin, dass Ehegatten aufgrund informeller Absprachen davon ausgehen, das Eigentum an der Immobilie habe sich geändert – etwa, weil einer allein modernisiert oder alle Lasten trägt. Solche Handlungen ändern die Eigentumsverhältnisse nicht. Ohne notarielle Eigentumsübertragung bleibt es bei der im Grundbuch eingetragenen Rechtslage, selbst wenn die faktische Nutzung oder Kostentragung seit Jahren eine andere ist.

   6. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Gesamtschuldnerausgleich (Beteiligung am Darlehen)

      Ein häufig übersehener Aspekt betrifft die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Ansprüche auf Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung und auf Beteiligung am gemeinsamen Darlehen (Gesamtschuldnerausgleich).
      Damit ein Ehegatte nach seinem Auszug aus der gemeinsamen Immobilie vom verbleibenden Ehegatten eine Entschädigung für die alleinige Nutzung verlangen kann, ist es erforderlich, dass eine Inverzugsetzung erfolgt. Der Anspruch entsteht nicht automatisch rückwirkend ab Auszug, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der andere Ehegatte nachweislich zur Zahlung aufgefordert wurde (§ 286 BGB). Eine bloß stillschweigende Duldung oder spätere Forderung reicht insoweit nicht aus.
      Im Gegensatz dazu ist für den Ausgleichsanspruch unter Gesamtschuldnern hinsichtlich gemeinsam aufgenommener Darlehen keine Inverzugsetzung erforderlich. Zahlt ein Ehegatte nach der Trennung die Darlehensraten allein, obwohl beide weiterhin gesamtschuldnerisch haften, kann er von dem anderen grundsätzlich sofort und auch rückwirkend für die bereits vergangene Zeit anteiligen Ersatz verlangen (§§ 426 Abs. 1, 421 BGB). Dieser Anspruch besteht unabhängig davon, ob der andere Ehegatte zuvor zur Zahlung aufgefordert wurde.
      Diese Unterscheidung ist insbesondere für die rückwirkende Geltendmachung von Zahlungen von Bedeutung und sollte im Rahmen der finanziellen Trennung klar geregelt werden. Wer Anspruch auf Nutzungsentschädigung hat, sollte diesen vorsichtshalber immer nachweisbar schriftlich einfordern. Sonst besteht die Gefahr, auf Beteiligung am gemeinsamen Darlehen auch für bereits vergangene Monate in Anspruch genommen zu werden, ohne für diese vergangenen Monate einen eigenen Anspruch auf Nutzungsentschädigung entgegensetzen zu können.